Protocol toewijzing huurwoningen aan kandidaat-huurders

Definities:

Verhuurmakelaar: (Een medewerker van) de verhuurmakelaar die een woning in opdracht van de opdrachtgever te huur aanbiedt en daartoe rechtsgeldig is gemachtigd.

Opdrachtgever: De tot verhuur van de woning gerechtigde (rechts)persoon of (rechts)personen die de verhuurmakelaar heeft ingeschakeld om in diens/hun belang te bemiddelen bij de verhuur van een woning.

Kandidaat-huurder: Een natuurlijk persoon/entiteit die interesse toont in een door de verhuurmakelaar namens de opdrachtgever aangeboden huurwoning.

Doel van bemiddeling:

Opdrachtgever heeft als doel om de betreffende huurwoning te verhuren aan de meest geschikte kandidaat-huurder. Dit is een kandidaat-huurder waarvan het zo aannemelijk mogelijk is dat deze correct en tijdig aan alle verplichtingen kan voldoen die uit een huurovereenkomst voortvloeien en op de best passende termijn. Het onderscheid tussen kandidaat-huurders geschiedt door objectieve rechtvaardiging. Onderscheid tussen kandidaat-huurders dient een legitiem doel en de verhuurmakelaar zal daar passend en evenredig naar handelen.

Te verkrijgen basisinformatie van de kandidaat-huurder:

• Naam (voor- en achternaam)
• Huidig adres en woonplaats
• Telefoonnummer
• E-mailadres
• Kopie ID-bewijs (BSN-nummer en de pasfoto mogen worden afgeschermd)
• Samenstelling huishouden: alleenwonend, samenwonend, met of zonder kinderen, met of zonder huisdieren
• Hoogte van totaal maandelijks netto-inkomen
• Inkomensverklaring van de belastingdienst
• Arbeidsovereenkomst(en) en/of werkgeversverklaring(en)
• Inkomensbewijzen (salarisspecificatie en recente bankafschriften met daarop het nettoloon)
• Bedrag van huidige huur
• Een verhuurdersverklaring
• De informatie die noodzakelijk is om vast te stellen of de kandidaat-huurder(s) in aanmerking kom(t/en) voor een huisvestigingsvergunning (als het verkrijgen daarvan vereist is in de gemeente waar de woning is gelegen).

Er wordt geen informatie verlangd over:

• Etnische of culturele achtergrond
• Religieuze identiteit
• Politieke voorkeur
• Seksuele gerichtheid
• Genderidentiteit en/of -expressie
• Lichamelijke of geestelijke gezondheid

Criteria waar rekening mee gehouden wordt bij toewijzing:

1. Reactiesnelheid
   In de basis geldt: wie het eerst komt, die het eerst maalt. Het initiatief om op een aangeboden woning te reageren ligt bij kandidaat-huurders. In geval van veel reacties kan het dus voorkomen dat bepaalde kandidaat-huurders niet meer worden uitgenodigd voor een bezichtiging en worden afgewezen.
2. Bron van inkomen/soort arbeidsovereenkomst

Een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd met een van goede naam en faam bekendstaande werkgever heeft de voorkeur. Dit geeft opdrachtgever de meeste financiële zekerheid. Tijdelijke arbeidsovereenkomsten, (recent) zelfstandig ondernemerschap en andere vormen van inkomstenbronnen zoals alimentatie, een stagevergoeding, een garantstelling door derden, een erfenis, huurinkomsten etc., kunnen wel degelijk ook leiden tot toewijzing van een huurwoning, maar dat is maatwerk.

3. Hoogte van het inkomen
   Na een eventuele minimale inkomenseis heeft het hoogste (gezamenlijke) inkomen de voorkeur. Dit geeft opdrachtgever de meeste financiële zekerheid ten aanzien van de nakoming van de financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4. Gedegen en controleerbaar positief huurverleden
   Een kandidaat-huurder met een positieve en verifieerbare verhuurdersverklaring heeft de voorkeur. Kandidaat-huurders zonder aantoonbaar huurverleden is maatwerk, aangezien dit nadere informatie of onderzoek vergt.
5. Een positieve screening van ID bewijs en solvabiliteit
   Een kandidaat-huurder kan een woning alleen toegewezen krijgen onder het voorbehoud dat de identiteit kan worden geverifieerd en de financiële draagkracht in orde is. Om dit te toetsen voert de verhuurmakelaar of de opdrachtgever een grondige screening uit. Een onderdeel van deze screening is een handmatige controle op echtheidskenmerken van het ID uitgevoerd door de verhuurmakelaar of opdrachtgever. Deze controle kan bijvoorbeeld met de DutchID-App worden uitgevoerd die door de Nederlandse overheid wordt aangeboden. De uitslag van deze screening kan leiden tot een afwijzing (ook na een initiële toewijzing).
6. Samenstelling huishouden
   Het is belangrijk dat er een passende bewonerssamenstelling geldt per woning. Dit om overlast en schade te voorkomen, maar ook om bijvoorbeeld overbewoning van woningen te voorkomen. Er zal daarom bij toewijzing rekening worden gehouden met de bewonerssamenstelling per woning. Afhankelijk van het type woning hebben bepaalde samenstellingen de voorkeur. Dit is maatwerk per woning.
7. Passendheid in (de omgeving van) de aangeboden woning
   In sommige gevallen kan de ligging van de huurwoning of de eigenschappen daarvan ertoe leiden dat bepaalde kandidaat-huurders in beginsel meer geschikt zijn dan anderen.
8. Gunning opdrachtgever
   Voor iedere aangeboden woning geldt dat opdrachtgever uiteindelijk de keuze maakt tussen de kandidaat-huurders. De verhuurmakelaar heeft op de uiteindelijke keuze geen invloed.

Tot slot:

De verhuurmakelaar of opdrachtgever onthoudt zich van iedere vorm van (medewerking aan) discriminatie ten aanzien van toewijzing van huurwoningen aan kandidaat-huurders. De opdrachtgever draagt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor het handelen van haar verhuurmakelaar.  In verband met de privacywetgeving is de verhuurmakelaar of opdrachtgever niet bevoegd om basisinformatie van kandidaat-huurders aan derden te verstrekken.

Dit Protocol is gebaseerd op nieuwe wetgeving en is door ABB Ontwikkeling B.V. op 29 maart 2024 vastgesteld. De wetgever heeft bij de totstandkoming daarvan nauwelijks handvatten gegeven, zodat dit Protocol pionierswerk is. ABB Ontwikkeling B.V.  begeleidt de verhuur van woningen namens:

• ABB Vastgoed I B.V.
• My Real Estate B.V.
• Brandwijk Estates B.V.
• Stichting Beheer en Bewaring Brandwijk Fonds
• Stichting beherend vennoot Mile Stone C.V.
• Stichting Administratiekantoor G. Brandwijk
• J. Brandwijk